• 任志强:楼市无泡沫市场应主导
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2013-12-09  /  浏览:1206 次  /  

12月3日,中共中央政治局召开会议,分析研究明年经济工作。会议提出,要做好住房保障和房地产市场调控工作,这是新一届领导班子首谈房地产调控。记者注意到,在政治局的表态中,住房保障被放在了房地产市场调控的前面。

作为房地产行业的意见领袖,任志强的每一次发声几乎都成为焦点。12月4日,在全联房地产商会的2013年会上,作为全联房地产商会的执行会长,一向敢言的任志强亦放言,在当下各地调控政策纷纷出台之际,这些按照“新国五条”签订的房价上涨任务指标而出台的新调控措施,将对当地的市场产生不良影响,并将推涨明年房价。

年会上他透露,虽然房地产调控长效机制版本并未最终明确,但大方向?#35759;ā?#20840;国政协有关房地产政策调控完善的报告很快就要成稿,随后该报告建议很可能被吸收至中央经济工作会议?#23567;?/p>

他认为,与以往不同的是,此次的房地产调控目标将从上一轮的以价格为目标,转为市场化手段,安居是主要目标。

年会间隙,就限购政策、房地产泡沫、农地入市?#20219;?#39064;,任志强接受了中国房地产报记者的采访。

房价:房地产市场没有泡沫

中国房地产报:许多人说中国房地产市场的泡沫十分严重,你认为呢?

任志强:纯粹是瞎说。什么是泡沫,杠杆率过高才有泡沫,现在第二套住房已是70%的首付,还有什么泡沫?如果?#20040;?#27454;炒房子,?#24378;?#23450;有泡沫;如果是自己全款付,还有什么泡沫?要赔也是赔自己的钱。所以那些说房地产市场有泡沫的人,没搞懂杠杆率。

中国房地产报:前段时间独立经济学家杜猛说全国有6800万套空置房,你怎?#32431;矗?/p>

任志强:从1998年房改开始到现在,商品房共建设了6000多万?#20303;?#25442;句话说,也就是所有的商品房一套?#27982;?#21334;出去,才会有6800万套空置房。

中国房地产报:现在一些城市被称为“鬼城?#20445;?#36825;些城市已经建设的房屋应当如何消化?

任志强:“鬼城”每个国家都有,?#28909;?#24503;国的一些重工业城市、美国的底特律,当它的资源发生变化?#26412;?#21487;能出现。?#28909;?#25105;国鞍山、?#25163;?#33457;、抚顺过去都是以地矿或钢材为基础,当资?#32431;?#31469;时,这个城市可能就会出问题。

再?#28909;?#37122;尔多斯,最初有煤化工,立项有30万人进入,可是现在这些立项没了,因为煤化工不?#30331;?#20102;,有了页岩气之后煤化工干不成,所以这个变化导致它前期的规划无法实施。

当年北海市被列为国家港,之后被取消了,所以北海市马上就废了。但是后来北海市?#21046;?#26469;了,因为又变成国家港了。所以说当国家政策调来调去时,地方上难免会出现这种情况,这是其一。

其二,随着人口和公共资源配套流动,城市?#37096;?#33021;出现分化。城镇化之初,农村人口?#26412;?#21521;城市转移,不分大中小城市都有进入。但到了工业化时,就开始向公共资源转移。哪儿的公共资源最多,向哪儿转移的人口就最多。

这个转移过程中,有的地方的工业没落了,?#28909;?#22825;津过去有手机生产基地,现在摩?#26032;?#25289;、诺基亚?#27982;?#20102;,就可能遇到和底特?#19978;?#21516;的问题:行业衰退会转移走一部分?#25237;?#21147;人口,在这种转移过程中,就造成城市分化加剧。

城市分化加剧是城市化发展过程中的必由之路,几乎所有国家都经历这样一个过程,亚洲地区特殊一点,大部分人口都向首都集?#23567;1热?#35828;日本的大阪,在东京和大阪之间建设高速公路目的是想?#35759;?#20140;的人口疏散到大阪去,结果却是大阪人都到了东京。在过渡时期,这种人口?#25442;?#26159;必然的,回避不了。

就我国而言,地方政府主导去创造城市、建设城市,形成“鬼城”这样一种结果;其他国家虽也会有这种现象,但他们以市场为主导,相对?#27492;?#22256;难会少一些。

政策:不是一天能实现

中国房地产报:你是否统计过,房地产企业要交纳的税种到?#23376;?#22810;少种?有关房地产企业的纳税是否有简化的趋势?

任志强:正式的统计大概有17种,非正式统计(?#27492;?#19978;加税)可能有20多种。我们的税种里可能有三四个重复征税,?#28909;?#35828;精装修房子里的电冰箱,商家购买、施工单位采购、业主买房以及缴?#21892;?#32422;税时,要缴纳四次税。几乎所有的精装修房子里的部件,?#28909;?#25277;油烟机、电冰箱、电视机、灶台等,都是交了四次税。

中国房地产报:三中全会提出,“建立城乡统一的建设用地市场?#20445;?#37027;么农村土地入市会对当前的房地产市场产生什么影响?

任志强?#22909;?#22810;大影响。因为有两个限定条件。第一是规划条件,第二是用途条件,如果没有解决好农村土地的规划和用途,那么农地就入不了市。过去,我们的规划部门只做城市土地规划,几乎不做农村土地规划,这部分规划要有相当一段时间。

三中全会的决定是在2020年实现。所以不要以为三中全会的决定,一天就可实现。我们的配套政策,包括法律,包括立法的基本原则,依法治国的很多东西,不是短期之内都能实现的。但只要往前走,我们都举手欢迎。

中国房地产报:对于不动产统一登记制度,你怎?#32431;矗?/p>

任志强:不动产登记包括土地、房屋、草原、林地、海域等,房地产在里面只占很小一部分,可能八分之一都不到,如果把这八分之一当成百分之百,那是错的。

不动产登记就能降房价,这是严重的误解。现在已经有房产登记,只要买房时签有合同,房子就归业主所?#23567;?#24403;然,中国现在的登记制?#28909;?#23454;有很多弊端。境外大概有4种房地产证确认方式,如中国香港叫注册制度,合同一签,就到注册处登记,就算数,但内地不行,因为卖的是期房。

市场:

得把干预价格的烂手给砍了

 

中国房地产报:三中全会的决定指出,“使市场在资源配置中起决定性作用?#20445;?#20320;如何理解?

任志强:从长?#29420;纯矗?#19968;定会变成市场配置,同时还有一句话叫市场决定价格。在短期内,政府可能会对价格有所干预。但从长期?#27492;擔?#19968;定是市场决定价格。

中国房地产报:临近年底,?#26412;?#23545;超过4万元/平方米的房屋不批预售证。地方政府的价格干预,对市场及房企有什么影响?

任志强:这不仅是对开发商有影响,对市场经济也有影响。价格本来是市场的一个信号,如果干预价格,信号作用就不灵了,那就把市场机制破坏了。要依法治国,首先得把那只烂手给砍了才?#23567;?/p>

对于开发商?#27492;擔?#25105;们的应对只能是守法。这种价格干预,未?#32431;?#23450;会放开。你?#32431;?#19977;中全会的决定就知道了。

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